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【转载】房企拿地节奏放缓 土地市场回归平稳

来源:南京日报浏览次数:308 日期:2019-06-14 13:58
今年上半年,杭州、苏州等强二线城市的土地市场出现了一轮“波动”,例如苏州三次拍出了百亿元级的地块,由此引发了业内关注。5月以来,尽管一二线城市依旧是房企拿地的重点,但是在各地加强调控的同时,房企拿地的节奏也有所放缓,土地市场逐渐回归平稳。专家预计,房企步调放缓、理性拿地之后,产品打造将成为他们未来发展的重点之一。

强二线城市依然是房企拿地重点

从统计数据来看,5月全国土地出让金排名前20城市中,二线重点城市占得13席。其中,杭州以265.7亿元位居榜首。在榜单的前十名中,有7个城市位于长三角区域。

值得关注的是,相比土地出让面积的增加,5月土地市场溢价率却迎来了今年首降。数据显示,全国300个城市的土地平均溢价率为20%,较上月减少5个百分点,较去年同期下降7个百分点。

据上海易居房地产研究院《2019年5月40城土地市场报告》显示,5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃,但整体地价涨幅收窄明显。从价格来看,5月40城土地成交均价为4878.4元/平方米,同比上涨17.2%,环比上涨1.9%。专家分析5月份地价上涨趋势虽仍有所延续,但涨幅已经明显收窄,难以持续快速上涨。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者,前几个月持续高热的土地市场逐步回归平稳,不只是强二线城市,全国不少热点城市的的土拍都开始变得“冷静”。“从市场的表象来看,房企拿地显得更为谨慎,土地溢价率上涨也得到了有效控制。深层次的原因则在于,政府对于土地价格控制的力度开始增强,对于房企拿地则采取了一些控制性措施。”张波说道。

据不完全统计,5月份全国房地产行业调控高达41次,4月份达60次。

不过,张波也强调,从房企角度来看,包括南京在内的热点二线城市依然是今年的拿地重点,并且这一趋势未来将延续。

冷静克制,龙头房企拿地步调放缓

近日,江北新区核心区成功出让了4幅优质宅地。据悉,每幅地块都吸引到多家房企报名参与竞争。

南京江北新区核心区一直以来都是房企、买房人都十分看好的区域。一方面,区域内规划起点高,利好不断落地;另一方面,核心区已推出宅地较少,在售项目不多,一度处于供不应求的状态。但是,从竞拍过程以及结果上看,房企表现较为冷静、克制,并没有出现“哄抢”的状况,4幅地块均未达到最高限价。

今年以来,包括恒大、万科、融创在内的一些龙头房企的拿地步调明显放缓。有数据显示,今年5月,恒大新增土地价值为18亿元,比前4个月的平均值下降63%;诸如新城、中海等品牌房企的降幅则超过80%。据了解,有房地产集团已经要求区域公司暂停在公开市场拿地,并表示平稳的市场是未来较长一段时期的主基调,集团土地储备获取相对充足,可满足近期发展所需,因此才决定不参与过热的土地竞争。

对此,专家指出,从一线房企拿地的数据来看,的确同比2018年出现一定下滑,但并不代表房企拿地热情消退,而是拿地的策略有所变化。“首先是房企重新回归一二线城市,尤其重视在二线城市的布局;其次是聚焦热点城市的优质地块,相比于高回报,房企更看重未来抵抗风险的能力。当然近期的金融政策收紧对于房企也有着较大影响,这更多地体现在拿地策略上,而非拿地节奏。”据张波分析,拿地放缓也反映出标杆房企对于一些城市土地市场风险的预估。

市场集中度提升,产品打造尤为关键

政府部门连续的楼市“预警”显现出稳地价、稳房价和稳预期的调控决心,“房住不炒”的政策思路持续体现。随着调控措施的收紧以及土地、楼市等市场化长效机制的陆续推出,各区域市场供需开始出现分化,迫使房企由三四线城市扎堆一二线中心城市。

张波表示,眼下拿地策略的变化会引发未来市场上“强者恒强”的趋势。换言之房企的集中度在提升的同时,城市的集中度也会提升,未来更多的资金、房企会聚焦到这些热点城市,房企之间的竞争也会更为激烈。因此,对于企业而言,自身产品的打造,品牌美誉度的不断提高就显得更为关键。一些业内人士也将2019年定位为产品年,在产品方面有不少推陈出新的做法。

另一方面,房地产开发的暴利时代一去不返,房企们开始由住宅地产转向文旅、汽车、养老、科技等多元化发展,并由粗放的土地开发商向精细化的综合服务商扩展。在行业内竞争日趋激烈的大背景下,创新已经成为房地产企业持续发展的当务之急。

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